買屋注意預售案市場分歧5大重劃區價差逾倍

(圖/取自網路)

北台灣重劃區新案因規畫、地段以及品牌等不同因素，導致同區新案開價價差大，甚至高達一倍之多。根據調查，目前北台灣重劃區內新案開價落差超過1倍的重劃區，分別有北市大直、新北市林口、淡海新市鎮、華中橋西側重劃區及桃園青埔特區等。企研室經理何世昌分析，上述重劃區價差拉大的主因，一是區內有規劃豪宅新案，開價自然拉高，因此與一般住宅建案出現明顯價格落差；二是重劃區發展腳步不一，地段好的建案價格衝高，但地段差的建案則以平價來突圍；三是市場氛圍不佳，有建商為擴大讓價空間，另有業者續開高價，導致價差愈來愈大。

何世昌表示，北台灣各縣市多達5個重劃區的平均開價和成交價相差逾1倍或更多，主因是豪宅案與一般住宅價格拉開；重劃區發展腳步不一，地段好的建案價格衝高，但地段差的建案則以平價來突圍。此外，市場氛圍不佳，有業者擴大讓價空間，另有業者續開高價，導致價差越來越大。

(圖/取自網路)

舉例，北市大直金泰段重劃區位在北市中山區、內湖區交界，鄰基隆河畔，區內平均開價最低的建案為「大直匯」，均價每坪132萬元，最高價的「宜華國際」，推測開價均價達每坪265萬元，高低價建案落差逼近一倍。若以成交價差來看，差距更加驚人。低價案成交每坪約110萬元，高價案實價登錄揭露已出現每坪290.6萬元，高低價差約1.6倍。若是「宜華國際」高樓層陸續售出，價差恐怕會再度擴大。新北市淡海新市鎮平均開價最低的建案約每坪22萬元，低樓層戶別預估成交行情約每坪18萬元；但豪宅案「天藝」平均開價達每坪48萬元，最高成交價預估達40萬元以上，價差超過近一倍。

分析林口新市鎮南段和北段差距也不小。南段距離機場捷運A9站近，加上有三井Outlet、影視園區，以及扶輪公園先天優勢，題材眾多，可支撐房價居高不下。A9站共構案「冠德鼎捷」均價達每坪56萬元，高樓層成交價挑戰5字頭；另一豪宅案「森聯摩天41」的高樓層價位，據傳也想挑戰5字頭。林口新市鎮北段因距捷運遠，較缺乏房市利多題材，建案開價普遍是3字頭，少部份建案如「築禾樂—築樂館」、「非常林口」，平均開價僅每坪28萬元。林口北段新建案預估最低成交價約每坪23萬元，對自住客頗有吸引力；從最高、最低開價與成交價來看，林口價差已逾1倍。近年頗熱門的高鐵桃園青埔重劃區，價差不遑多讓。區內寶佳機構的建案平均開價每坪25萬元，位置稍偏的戶別預估最低成交價落到20萬元。另一建案「琴海」平均開價高達每坪58萬元，其餘區內豪宅仍堅持高樓層成交單價每坪40到45萬元不等。

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