互聯網+房地產的路線還很長

2016-02-29

 

互聯網+房地產的路線還很長 | 文章內置圖片
(圖/取自網路)

 

 

2015年到現在,對傳統行業衝擊最大的三個互聯網概念分別是:O2O、創業,以及轉型。衝擊的行業包括零售,社區,餐飲,美容、醫療、出行等多個市場。唯獨房地產這個老大難,也是最需要互聯網衝擊的行業依舊不見聲色,無論是淘寶賣房還是房產電商等。反倒是一句大眾創業萬眾創新的口號,拉動了傳統房地產行業。圍繞創業+地產的情懷開始落地,但回顧多年來互聯網對房地產的衝​​擊。創業+地產的牌又能打多久呢?

 

眾籌買房+淘寶賣房互聯網概念包裝下的偽需求

互聯網對房地產的衝​​擊由來已久,從媒體的輿論衝擊,所謂專家的觀點衝擊,包括全國各地業主的維權衝擊,但我把這歸結為小打小鬧,因為針對的只是具體項目,具體個人,比如龍湖綠地維權如何,任志強言論解析如何。真正說對於行業的衝擊或者是降房價這種民眾喜聞樂見的衝擊,我說兩件事,眾籌建房和淘寶賣房。前者是對積累多年的房地產開發模式的衝擊,後者是對銷售行為的創新嘗試。

 

眾籌買房這件事為公眾熟知是在2014年,南京一家投資公司推出的項目,從而吸引投資人以眾籌的形式私人訂製住宅,從而比市場便宜20%,很多業主對此表示樂觀。在這個計劃中,通過籌建聯合發起人,在人數到達一定數量,籌集到的資金到達可以開發的規模後,成立業主委員會,通過談判的形式與受委託的開發商共同研究選擇地段,土地招牌掛,建房的相關事宜。此模式最大的特點是幫助開發商減少財務以及營銷的成本,主打私人訂製化,不存在蓋好的房子銷售不出去,也不存在業主對小區不滿意等情況。通過這種運作方式,從而縮減出20%的利潤。

 

以西安為例,目前6500左右的均價,減去20%,房價就能降到5200左右,幾乎是回歸到五年前的水準。按照統計,除了西安最繁華的地段,住宅類的毛利潤只有500元每平米多左右,可想而知,如此低的利潤下讓開發商在房價上再有任何優惠是很難的事情。這也就突顯了眾籌建房這20%的優惠吸引力是很大的。

 

早在05年,南京就出現眾籌模式的買房行為,10年的河北等地也出現了開發商對在建項目所謂的私人訂製,其實說到底還是開發商自己降低成本,吸納資金的變相措施而已,是在互聯網概念包裝後的變相營銷。就說買房蓋樓這麼大的事情,得要多少人、多少錢?眾籌幾個億可能嗎?如果做不好,就是增加中間環節,增加購房成本。能不能找到合適的開發商?能不能拿到中意的地?這些都是很現實的問題。確實這種互聯網模式對房產的衝擊很誘人,但效果也是差的出奇。

 

再說第二次沖擊,淘寶賣房。從最終的效果上看,只能說是一次很好的嘗試。雖說是在淘寶上賣,但成交還是在線下,走的還是O2O的路子。和之前的淘寶賣車一樣,房子車子這種大件其實很難在淘寶賣出去,甚至說淘寶根本就沒想在純線上去賣房,本身的定位就是線上銷售,線下成交,淘寶起的只是買賣雙方的媒介作用。至於房子怎麼成交,看不看房那是另一回事,相信也沒人就那麼草率直接付款。這件事本身對於淘寶的意義不大,只是搶占消費者的需求入口——一切消費需求都能在淘寶滿足,消費者都到淘寶來尋找商品,即使是房子車子這樣的商品​​都能在淘寶找到。

 

但對於万科意義卻是顯而易見的,在房價瘋長供不應求的實際,開發商在營銷上佔據絕對的優勢,以信息不透明為背景。但在需求減弱,透明度增強減弱的大環境下,將房子搬上淘寶也是無奈之舉。這既是互聯網衝擊房地產市場下的產物,也是開發商在尋求互聯網轉型的最初嘗試。如果僅僅從最終的效果上看,無論是眾籌買房還是淘寶賣房,都算得上一種偽需求,以結果為導向,蓋不起來賣不出去都是不可否認的事實。

 

 

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創業浪潮+營銷需求創業類住宅崛起不是真命題

在經歷了淘寶賣房和眾籌買房偽需求的衝擊下,對於現在新興起的創業+房地產模式,包括開發商在內,很多人是抱著懷疑的心態的。所謂創業與房地產的玩法,我總結為三個緯度:第一以服務創業人群為需求的住宅類項目,第二以創業為出發點的商業類項目,第三圍繞房地產的互聯網創業項目。

 

先說第一個也是現在需求最旺的,打著創業旗號的普通住宅項目,這類項目多為小戶型,面積在50平以下的公寓類項目,主要服務對象為正在創業的80、90後年輕群體。原本普通的項目,開發商在經過廣告營銷的包裝,優惠的包裝後,從而吸引有創業目標的一類人入駐,通過這種創業氛圍的營造,將原本的公寓打造為特色的創業公寓,但究其本質還是普通的公寓。因為操作成本最低,去庫存效果最好也被眾多開發商效仿,西安的牛村創客公寓、德方創業公館(又名喬布斯公館)等,但做的好的微乎其微,大部分也只是掛羊頭賣狗肉,名字上包裝的洋氣一點,僅此而已。而真正的創業公寓需要的社區活動,以及溝通社區裡眾多創業者的圈子等完全沒有,創業公寓,公寓是居住目的,創業是拓展需求,二者缺一不可。

 

再說第二類,以服務創業群體的商業項目,包括各類的街區,園區等,西安比較有名的是叫西部雲谷,別的城市也有創業孵化器之類的。這類地產項目還比較少。究其原因,一方面需要政府的規劃批准,不是誰都能建的。第二方面,二三線城市創業需求沒有一線旺盛,很多二線城市此類的創業園區還面臨沒人來租,以及坐不滿的情況,大多數團隊的選擇就是普通的寫字樓。相比較創業住宅,創業商業地產更像是前者的一種功能放大,需求從居住專為辦公,同樣需要一個圈子的構建,創業氛圍的營造,但這裡的內容就比前者要全面很多了。投資人資源,孵化器資源,創業講堂資源,創業咖啡資源等等,是這些所有的因素構成了園區的氛圍,從而帶動地產的需求。

 

但目前從二線城市,筆者看到的卻是這樣的情況。首先坐不滿不必多說,更多的是缺乏投資人資源,創業團隊,資金,政策,場地,人員都缺。但說到底還是缺錢。相比較在北京3W咖啡一下午就能見幾個投資人的狀況,在二線城市的園區,一個月能見到一次的已經幸運,更多的投資人,機構的重心也不在二線城市,身邊別說天使輪500萬的,能有50萬就算很不錯了。其次,創業園區是政府主導行為,一句話總結就是有名沒有利,在創業氛圍不強的二線,沒有足夠的資金支持,與足夠多的人員入駐,很多創業孵化器已經是純靠騙政府補貼生存,真正服務的創業者是少之又少,就如同現在眾多的商業地產項目一樣,再好的配套,再強的硬件,沒有人去也是然並卵。由於這種種困難,導致紮根此類項目的地產商非常少,樓好蓋起來,但氛圍營造確實費很大的功夫。

 

第三,就是圍繞房地產的互聯網創業項目。舉一個例子,就是現在最好的VR技術與看房選房服務的結合。目前大多數開發商仍然是效果圖,沙盤模型的展示方式,不僅無法切實感受到小區的情境,更讓購房者產生視覺疲勞。對於看房的人而言,真實是最強的說服力,VR在房產領域的應用必將是互聯網對傳統行業的又一次重大衝擊。目前在北京上海等一線已經出現了VR看房的營銷方式,反響強烈。並且VR虛擬現實技術能夠讓業主在房屋還沒有建造起來時用最直觀的方式感知未來的樣子,這種技術性突破,可以提前收集用戶反饋,驗證早期方案設計。消費者不僅可以選擇家的所在地,還可以選戶型、裝修風格、景觀。

 

不僅是營銷方式的革新,更重要的是降低了房屋銷售環節的營銷成本。按照樣板間裝修8000元/平米的標準,VR技術實現的虛擬樣板間只需500元/平米左右,更沒有後期的新樣板間建設費用。VR技術可以在短​​時間內快速實現樣板間建設,工期只有傳統樣板間的十分之一,用戶的體驗上來了,開發商的人力與物力成本降下來。這算是圍繞房地產典型的一個互聯網創業項目,未來無人機、大數據、VR虛擬技術等將成為房地產行業的重要革新措施。雖然對降房價沒有什麼用,但從營銷上講,這卻是足以和淘寶賣房權重相同的,互聯網趨勢技術對傳統行業的巨大衝擊。

 

 

地產行業轉型的困惑缺乏資源背景寸步難行

說完創新,我們最後談談轉型。在這個各種跨界林立,O2O概念滿天飛,全民創業虛火正盛的時代。對於地產行業的從業者,無論說是創業還是轉型都是異常艱難的,多年的思維定式的束縛、缺乏資源依靠的現狀以及行業經驗的桎梏,大多數人的選擇無非就是從甲方乙方,或者乙方到甲方,甲方到媒體,媒體到甲方這樣的互相跳。並不是說別的行業從業者轉型不需要資源的支持,但卻沒有房地產從業者這麼強烈,客戶資源,媒體資源,開發商資源,政府資源等,這些各種錯綜複雜的利益綁定是不具有可替代性的。不像餐飲,生鮮,社區等項目,有幾個人,扎幾個點就能開始做,要是經營得當,營銷靠譜,反倒能殺出一條出路。對於房地產行業,上述可能性基本為零。

 

目前看到比較火的模式,當屬万科的內部合夥人機制。所謂內部合夥人,就是万科的員工在整個万科體系內創業,放大員工權限,服務於整個万科體系,万科參與員工項目的投資,員工服務万科,創業方向聚焦城市配套服務商,通過鼓勵內部創業,調動和激動有思想,有衝擊,有想法的內部員工去創造万科大戰略下的新空間,這是核心。早在之前已有案例,就比如万科毛大慶的優客工場,海爾集團的內部創業項目等。

 

但是不能使用万科品牌卻是內部創業者最大的失望點,因為在地產圈也好,非地產圈也好,万科的品牌效應是很強大的,但內部創業就是不能使用万科的品牌,這讓很多內部創業人不能接受。品牌的支撐是最好的信任背書與開始,也會對內部創業項目形成更好的服務溢價,所以歸根結底沒有強大的資源支持,就算是內部創業,依舊寸步難行,這也是所有地產行業從業者轉型的困惑,但就目前狀況看,万科能做到的也就這個地步,至於其他開發商目前還未起步。

 

無論是眾籌買房、淘寶賣房,VR技術還是万科的內部合夥人,都可以看到。在互聯網異常強大的今天,對於房地產這個根深蒂固的傳統行業衝擊仍然非常有限,談不上雪中送炭,只是錦上添花。創新是種情懷,房地產是個行業,互聯網是大背景。當這種情懷對行業進行沖擊的時候,能否落地才是情懷的根本,再多的花架子最終還是要轉化為價格、成交這種冷冰冰的變量,互聯網+房地產的路線還有很長的路要走。

 

 

 

資訊來源:鳴金網

【101創業大小事/整理報導】

 

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