看懂規則 法拍屋也能高獲利

（圖／取自網路）

房地合一稅三讀通過，帶動房屋成交買氣，根據統計，從五月起全台推出銷售的新成屋逾二五○○戶，是今年以來最大一波新成屋供給量。

為了抑制國內炒房風氣，房地合一稅三讀通過後將在二○一五年上路，一年內買賣房屋，最重課稅四十五％，加上奢侈稅同步退場，新法上路前的空窗期，正是業者鼓勵民眾買房的時機點，因此多家房仲業者期望到年底，房市買氣將增溫。

法拍屋獲利要訣

低價買進　高價賣出

除了一般常見的預售屋、成屋以外，法拍屋也是這波房市買氣中被看好的投資商品之一。法拍物件的產生原因，來自於債務人積欠銀行債務，待銀行聲請查封後，物件流入法院進行拍賣，因此投資者有相當高的機會，可用低於市價的競標價格買下法拍物件。

依規定，法拍屋在拍賣前，都會在法院的公佈欄，與司法院的網站公告，有的時候報紙上也會看見一小塊廣告刊登法拍屋資訊。除此之外，許多法拍屋帶拍公司也會在網路上提供完整的資訊，有的公司甚至會收錄社區照片、歷年法拍行情等資訊供民眾參考。

為了分擔法拍物件所耗費的司法資源，二○○一年金融風暴法拍屋出籠之際，政府要求三十幾間公營銀行與票券公司共同成立「台灣金融資產服務股份有限公司」，協助拍賣法拍物件，也就是「金拍屋」由來。至於「銀拍屋」，則是由銀行自行處理拍賣。

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看準再出手 

法拍屋也可高風險高報酬

雖然法拍屋能讓投資者以低於市價六至八折的金額得標物件，但因為購買法拍屋的程序較繁瑣、物件與經濟狀況連動相對不穩，以至於法拍屋一直受限於小眾投資市場。

購買法拍屋及成屋最大的不同在於，購買者並沒有專屬的房仲帶領看屋，大部分的法拍屋都是無法入內看屋的，要得知屋況，除了向左右鄰居打聽外，只能利用內政部「不動產實價查詢服務網」、行政院「行政院原子能委員會」來辦定該物件是否為輻射屋、凶宅、屋齡、隔間、房屋型態、交易記錄。

除此之外，法拍屋還分為「點交」與「不點交」兩種，點交屋指的是法院查封時已為空屋或債務人自住房屋。不點交屋最常出現的狀況是，屋內還有合法租屋者，也因處理不點交屋的過程更為複雜，購買不點交屋價格會比點交屋更低。

競標完成後，得標者更需在七天內（含周末假日，只非工作天），繳交剩餘尾款給法院。因為不是每間銀行都承辦代墊服務，因此在決定下標前，投標者必須做足功課才能以經濟實惠的方式，得償所願。

在法拍市場裡，一般人不想標、不敢標的案件，獲利相當大。想投資法拍屋的民眾，第一步過濾物件很重要，先弄清楚物件地域價位、產權是否清楚，再進而瞭解該物件目前的市價，以及鄰近物件的法拍價格再調整自身底價。

根據台灣金融資產服務股份有限公司（以下簡稱金拍屋）經理江鑒恭的推論，臺灣利率考量雖緊盯美國風向，過去建商以低利率貸款許多資金流入房地產，但金管會逐年來緩步縮減銀行貸放成數，未來即使房地產價格下跌，都不至於讓法拍屋傾巢而出，民眾購屋前可仔細思量市場環境，不需跟風房市新聞。

（圖／取自網路）

海外預售屋 vs. 海外法拍屋

臺灣人喜歡收購法拍屋撿便宜，國外也是如此！自從次貸風暴以後，全美國約有五百萬棟房子被銀行查封法拍，至今仍有約兩百萬棟房子瀕臨法拍邊緣，導致中下階層的無殼蝸牛湧入租屋市場，就在這同時，華爾街投資客，也將大筆資金投入法拍市場，用低價搶購法拍屋，再用高價出租。

美國有市場，鄰近臺灣的日本也有法拍屋可買，在入口網站上輸入關鍵字，即可找到專門辦理日本法拍房地產的公司，從投標到取得物件所有權，需費時兩個月左右，雖耗費時間長，但對想投資海外房地產的民眾來說，是一項比市價還低價位的投資管道。

少子化效應　人人皆有房？

法拍屋向來被視為房市反指標，房市熱、法拍便冷；房價居高不下，法拍點交屋就有利可圖。回觀臺灣房地產現況，江鑒恭認為，若單純按照少子化的趨勢分析，臺灣房地產在二十年內，一定會面臨供過於求的問題，按照市場機制，屆時房地產必定會下跌，讓一般受薪階級皆有能力買房。

但即使臺灣法規森嚴，中國大陸報紙仍可見到臺灣屋主所刊登的賣房廣告，企圖吸引陸資進而獲利，若陸資持續滲透臺灣房地產，那房地產跌價的可能性便難以預估。

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【101創業大小事／整理報導】

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