不靠富爸爸的呆族存房計畫

圖 / 取自網路

政府打房頻出重手，房價後市多空難測，讓所有想買房的人陷入膠著。 
但不論自住或投資抑或是景氣的好與壞，人生要買得好房前，首先一定要做好「理房」規畫。 

若能理出一套心法，存得一手好房，人生的許多難題，自然可以迎刃而解。 

因此，《今周刊》蒐集專家、達人的存房經驗，提供成家、滿巢、空巢和終老四大時期不同房產規畫與建議，讓房產不再是你人生的包袱，而是奮鬥路途上的親密夥伴！

如何讓手邊的房產，使人生財富報表成為資產而非負債？如何讓自己成為「現代員外」，而非「房奴」？存房達人的經驗告訴我們，若能在人生不同階段，把握住存房心法，不但「買房」，而且「理房」，不僅房產會是報表上的亮麗數字，若是運用得當，更能解套人生瓶頸。 

四十四歲的林哲熙服務於科技業。雖然科技業分紅費用化後，讓年收入幾乎腰斬，但他卻能在太太全職在家帶女兒的情況下，以一份上班族銳減後的薪水，撐起一家三口生計；更讓人驚奇的是，他還各擁位於台北精華地段大安區與新北市板橋區，市值共四、五千萬元的房地產，並且氣定神閒地支付每月八萬多元的房貸。這一切來自於他謹守「存錢買房」、「以房養房」，「控制風險」三大原則的成果。

初入社會 以第一桶金買房出租

一直以來，林哲熙就對賺錢抱持高度興趣。高中時代，當同學一有錢就買很炫的機車時，林哲熙就開始半工半讀存錢，默默訂下存錢買房的目標，「買車只會折舊；買房，能住，又能出租生財，價值高多了！」林哲熙對於資產的想法，比同儕都成熟許多。因此，一九九○年步入社會後，雖然薪水才二萬元出頭，他還是省吃儉用每月省下一萬多元，並用年終獎金與加薪所得投資股票，短短三年內就存到上百萬元。 

有了第一桶金，林哲熙立刻準備買房。雖然親友們並不理解他的決定，甚至告訴當時未婚且住在家裡的他，「把錢放在銀行定存生利息不是很好嗎？還可以隨時拿出來用！」然而他卻非常堅持：「一旦買了房，貸款壓力就會逼我存錢，就算房子用不到，還可以出租用來錢滾錢！」因此，一九九三年他獨排眾議，在板橋後埔老家附近，以四七五萬元買下一戶二十七坪大的華廈住宅，之後，立刻以一萬一千元出租。「我的目的很簡單，這時期的房地產是幫我存錢的！」林哲熙如此說道。 

再來，就是如何控制房貸金額的問題了。當時，林哲熙向銀行貸款三百萬元，利率高達九％，每月本利攤還約三萬多元。計算下來，除了租金外，還得從薪水撥出兩萬元付貸款。對林哲熙而言，這反而更激起他賺錢的動力。於是，雖然已是有房階級，林哲熙仍有差就兼、有錢就賺，並堅持準時繳房貸。聰明的他，利用良好的紀錄，每隔二年與銀行談降息，談不攏就轉貸，從不綁約，硬是把利率從九％降到了五％。期間，若有大筆閒錢就用來攤還本金，在開源節流皆有度下，一九九九年結婚後，林哲熙回收了房子與老婆輕鬆住進自己的家，二○○三年還清房貸。 

花十年的時間，林哲熙存下人生第一戶房。二○○五年，適逢老婆懷孕，進入人生不同階段，林哲熙對房地產又有不同想像。

成家生子 換捷運共構宅，好通勤又抗跌

林哲熙開始將小孩未來的生活納入考量，首先，就是設想小孩未來的學籍。某天，陪老婆到台北市台安醫院產檢，正好鄰近敦化國小學區內一棟大樓套房要出售，每坪開價高達六十七萬元。他心想，「明星學區奇貨可居，連學籍都可以出租，未來增值性一定強。」因此，幾經議價後，以每坪五十八萬元，總價七百萬元，買下十二坪挑高四米小套房。買下後，林哲熙將挑高套房隔成上下層的兩房，原本租金二萬元的房子，最後以二萬八千元出租。林哲熙的租金收入，幾乎可以完全支付五百萬元貸款，每月近三萬元的房貸月付金。「這戶房子，可說是房客幫忙養的！」林哲熙些許得意地說。 

二○○六年，隨著女兒出生，林哲熙想給自己以及家人更大的空間，打算換屋。他分析，「對一個年近四十，有家室有小孩的人來說，擔子很重，房子一定要是能增值的正資產，而不能只考慮住而已，否則只會增加未來的負擔！」因此選定板橋精華地段近捷運的房子，「買精華地段，肯定抗跌，而且住在捷運站附近，可以省下買車以及通勤的時間與金錢，這是許多人忘記精算的！」最後，他買下了緊鄰江子翠站的捷運宅，總價二七六○萬元，兩戶打通，總共六十二坪，並且有兩個大車位。此外，林哲熙還把門牌戶籍各自保留。他認為，「未來可以再隔開出租，或讓女兒住，等於下半輩子的需求，全滿足了。」 

的確，對於受薪階級而言，買下近三千萬元的房子，絕對是個龐大的負擔。因此，為了控制預算及還款風險，林哲熙先將第一戶位於板橋的房產，以六五○萬元出售；此外，再把股票、基金、美元債券共一千多萬元的獲利，以及太太一七○萬元的私房錢，作為頭期款，壓低貸款金額，最後，貸款八百多萬元順利換房。對於年收入二、三百萬元的林家來說，負擔每月五萬多元的貸款月付金，算來十分輕鬆。甚至，由於住家緊鄰捷運站，林太太乾脆把車賣掉，再把其中一個車位，以每月四五○○元出租拿來補貼房貸，這麼一來，房貸的負擔就更輕了。 

值得一提的是，由於風險控管得宜，因此，即使科技業景氣下滑，林哲熙年薪從近三百萬元縮水到一五○幾萬元，他還是能負擔得起房貸。並且，隨著房價增值，台北與板橋的房子更各自增值了一倍與三成，總價值逼近五千萬元。

從大學時期開始儲備買房基金

至於今年四十九歲的阮麗蓉，也有精采的存房經驗。阮麗蓉的父母從年輕時就開始存房，因此，在她印象中，有別於其他親戚煩惱著退休後的經濟，父母親不但能氣定神閒地靠著租金等退休，還可以拿著在高雄市區精華地段的房產地契，老神在在地說：「這些房子，必要時可以賣掉救急，不怕沒後盾。留著，最起碼讓孩子少辛苦個十幾二十年！」有了父母成功的例子，「存房」早已成為阮麗蓉的人生目標。因此，從大學時期開始，她就與男朋友（現為老公）在銀行開戶，強迫兩人每個月要各存進二千元作為買房基金。到了大四畢業前，當所有同學都還兩手空空時，他們已有十萬元的積蓄。 

想起兩人當年一起為買房打拚的情景，至今，阮麗蓉仍記得男友在當兵前說的一段話：「麗蓉，我們先分手十天，我要準備考預官。考上了，薪水會從三千多元變成一萬二千多元，離我們的夢想就更近了！」這番話也燃起了阮麗蓉的鬥志，因此，踏出社會後，除了努力工作外，也開始學習投資。幸運的是，一九八○年代末期，正值許多電子股上市，報酬率驚人，阮麗蓉用自己與「預官男友」薪水省下的錢投資基金，此外，並在一個多月電子股股票蜜月期間快速套利，有獲利就再投資新股。一九九一年，男友退伍時，兩人已存足一百多萬元的買房基金。 

為了要離買房夢想更近，兩人更仔細地分析財務現況。他們認為，以一百萬元為自備款，設定貸款七成，只能買三百萬元以下的房子，而貸款二百萬元，再以當時一○％的房貸利率推估，若每月本利攤還，得繳二萬五千元的房貸。而為了不讓貸款超過安全值──家庭收入的三分之一，兩人收入須要達到七萬五千元。當時，這對準夫妻合計月收入才五萬五千元，但為了要更快達到目標，兩人下班後共兼四份家教，再加上男友勤接翻譯的案子，每月硬生生地再多拱出二萬元的收入。除了「開源」，更一有空閒就看房，試圖尋找更便宜的房子，他們深知，「人生的第一棟房，不能超出預算，但也要有增值的潛力，才不會讓資產白白地縮水，甚至能成為下一次換房時的本錢！」

隨人生階段、收入不同 有系統地「理房」

一九九二年兩人結婚後，持續看了數十多戶房，之後，選擇了一戶接近高雄九如交流道、科工館、屋齡十年、頂樓加蓋的公寓五樓。小兩口盤算著，除了地點有增值機會外，頂樓還可出租或當作家教班教室；孩子出生後，可暫時隔出房間；而且房子總價才二三○萬元，只需要貸款一三○萬元，每月足足省下了九千多元的房貸支出，兩人開源加上節流後，每月多出了近三萬元的盈餘。 

但小夫妻並不急著享樂，由於當時一○％的高利率，每月一萬六千元的貸款月付金，將近一萬一千元是用來還息。因此，兩人除了投資股票基金外，採用每半年就大額還款的策略，降低還息的金額，並先還高利率的房貸，以每年償還五、六十萬元的速度，不到兩年已還清貸款。 

隨著人生階段的不同，阮麗蓉夫妻買房的考量也跟著改變。當夫婦倆年屆四十歲，有二個小孩後，為了實現五十歲後不想再背房貸的計畫，他們買房財力的評估更為保守。例如，貸款月付金壓在月收入的五分之一，以十萬元月收入計算，貸款月付金在二萬三千元左右，以當時二％的利率與七成貸款計算，房子的總價在六百萬元左右。因此夫妻倆以總價六百萬元為上限，努力找房。由於時值房地產低點，容易殺價，最後以不到五百萬元，買到高雄捷運生態園區站、近明星學區的好房。

房地產對人生財富扮演的五大功能

隨著收入增加，以及有系統的「理房」計畫，二○一一年時，阮麗蓉不但還清第二戶房貸，並且房價在捷運通車後，已漲至八百多萬元，增值了將近一倍之多。當時，雖然阮麗蓉夫婦已存有兩房，但仍有滿腔的買房熱情。不同的是，孩子陸續離家就學，進入了人生空巢期的夫婦倆，買房的思惟不再是通勤與學區，而是好好地「犒賞自己」。他們的盤算是，第三戶房不能太偏遠，未來要能順利出租或賣個好價錢，存錢養老。因此，阮麗蓉夫婦選擇高雄美術館附近的房子，兼具休閒與保值的功能；然而，強調風險控管的兩人，雖然年薪合計近五百萬元，可以輕鬆買下好幾千萬元的房子，但為了堅守「臨老不背房貸」的計畫，精算還款風險後，買了一戶約一四○○萬元的房子。二年後，再度還清第三戶房的貸款。 

即將進入五十歲大關的阮麗蓉夫婦，已存有三戶無房貸的房產。由於希望在風景如畫、空氣新鮮的夢想小鎮終老，因此，今年，他們在高雄美濃以現金買了人生的第四戶房。有別於許多有錢人砸下數千萬甚至上億元打造退休豪宅，進入人生後半場的他們卻十分收斂。阮麗蓉夫妻認為，「在郊區的退休房，通常只會貶值不會增值，房子變成了消耗品，沒收入的退休族，更不該衝動消費！」因此，這次他們只拿出存款的零頭，用六百多萬元現金，實現了人生最後一個「存房」夢以及「臨老零房貸」的計畫。 

「房地產本來就該是能圓夢、救急、致富、安家的活資產！不只有『居住』功能，更應該與人生財富規畫緊緊扣連！」旗下擁有數千位門生的投資達人啟富達國際董事長李建平如此認為。根據阮麗蓉的存房歷程，他進一步解構房地產之於人生財富的五大功能──「年輕人的存錢筒」、「小家庭的根據地」、「置產客的聚寶盆」、「退休族的養老金」與「失意者的救命符」。 

在「年輕人的存錢筒」方面，中信房屋行銷企畫室經理江龍銘則十分贊成李建平的見解。他分析，由於房地產不同於一般的消費品，不但能使用，更具備保值和增值的功能，只要評估得宜，的確是能讓人生財富倍增的捷徑，因此相當建議年輕人可以藉著買房，不但購屋前能強迫自己存得人生的第一桶金，購屋後又能讓財富增值。 

「就精神層面來說，房子還提供一家人安身立命、穩定的功用。」關於房子，全國不動產董事長葉春智則十分贊同老一輩「有土斯有財」觀念，他認為，雖然房地產所費不貲，還會有稅負、修繕等額外開銷，但相較於租屋來說，前者是幫自己養資產，後者則是替別人養，「付租金純粹只是消費，但付房貸則晉升至理財階段了！」「最重要的是，許多家庭因買了房，一家人的生命歷程有了一個明確的根據地，也有了共同努力的目標，『家』的雛形更加完備！」葉春智說。 

至於投資理財方面，信義房屋總經理薛健平認為，「相對於其他投資商品，房地產是個進可攻退可守的好工具。」他指出，股票、基金、黃金一旦重貶，除非認賠，否則動彈不得，但房地產只要財務槓桿衡量得宜，就算跌價了，仍可以轉為出租養房，若又買到優質好房，無異是「置產客的聚寶盆」，而到了退休時，房子只要保值，更可收租或賣掉變現，成為養老的財源。 

「值得一提的是，房子還能救命！」網路地產王總經理陳韻如更提醒，由於目前房貸利率遠低於信貸和保單質借利率，而且拿房子當擔保品，貸款金額遠比其他方式高，再加上短期內房貸大幅升息機會不大，因此一旦遇到人生急需大筆資金時，房地產將是救急的貴人。

人生四大階段，存房規畫各有不同

「因此，人生要懂得『存房』！」著名投資講師啟富達國際總經理趙靜芬指出，房地產絕不能與理財輕易切割。她提出「一二三理論」──年輕時有一戶房子，作為儲蓄、累積財富的根本；結婚生子滿巢期時，要有二戶房子，一戶自住，另一戶投資生財，以應付人生開銷最大的時期；到了年老退休空巢期時，要有三戶房子，一戶養老自住，一戶作為收租保本，另外一戶留給孩子。趙靜芬也提醒，由於房子動輒上千萬元，切勿衝動購買，一定要扣緊財務配置，從財力、家庭成員、房地產的功能（投資或自住）等三大條件，評估適合的屋型、坪數、價格、地段。她進一步分析，可依「成家」、「滿巢」、「空巢」及「終老」等人生四大時期分階段規畫。

成家期：資金規畫好，買房沒想像中困難

在成家期階段，通常收入有限。因此，需要精算租與買何者划算？租房租金是否高於房貸月付金？以及買房的其他成本，如稅負、修繕。另外，籌措自備款或還款能力也是考量的重點。至於屋型、坪數與地段，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，剛成家時預算吃緊，因此可考慮買小一點、遠一點的房子。此外，空間以未來三至五年的家庭居住成員作為考量，勿買過大的房子造成負擔，但地點的選擇仍要堅守交通方便，除了能減輕通勤的時間及車資成本外，更有增值的潛力，累積換屋時的本錢。 

至於「薪水追不上房價」的這個難題，阮麗蓉見解不同。她分析，二十年前房貸利率動輒一○％，貸款百萬元，本利攤還每月一二五○○元，光利息部分就要支付八三三三元，貸款的六成六白白繳利息。相反的，目前利率二％，年輕人貸款百萬元，只要月繳五八○○元，其中利息只有一六六六元，占月付金三成不到，還本速度比以前快。換句話說，二十年前買一百萬元的房子，負擔等於現在的二百萬元，「二十年前的我們，並沒有比較輕鬆，關鍵在於如何規畫。甚至若能善用前三年還息不還本的寬限期，現代年輕人買房門檻又更低了！」她有感而發。 

阮麗蓉建議，由於二十年前利率過高，因此估算房貸月付金時不宜超過家庭所得的三分之一至五分之一，但現代則可以放寬至三分之一即可，尤其高房價的大台北地區，則可以二分之一為上限。

滿巢期：換屋有技巧，生活能輕鬆加值

進入生子後滿巢期，房子使用空間、孩子的學區則成為首要課題。由於滿巢後直到孩子成人前，是家庭開銷最大的階段，因此，房貸與家庭收入的比率配置要更為嚴謹。假設成家期貸款月付金占家庭所得的一半，滿巢期則最好緊縮到三分之一。此外，換屋時在買賣之間要考慮時間與價差的問題，以免造成資金缺口。例如，原本的舊屋賣掉後，資金是否足以支付新屋支出，而買賣的先後順序亦是關鍵。

空巢期：空間利用好，房子可投資生財

到了孩子長大成人離家後的空巢期，年少時所存來的房地產，因為人數變少，會有多餘的閒置空間。因此，可考慮把多餘的房子或房間出租，作為投資生財之用。若是事業穩定的中高收入空巢族，在生活開銷減少下，可考慮買第二、三戶房投資預備養老。此時，出租及投資效益則成為考量重點。

終老期：好房來養老，退休必高枕無憂

對於退休後的終老期，天時地利不動產總經理張欣民建議，若退休時體力仍佳，又嚮往鄉居生活，在財力允許的情況下，最好以現金購買較便宜的郊區房，不要負擔房貸；假設財力不夠，可到鄉間租屋，再把原本自家房子出租，用原屋租金貼補鄉居租金。至於退休後期，由於生病頻率升高，可將出租的市區房收回，在自家終老。此外，房子若有二戶以上，則可以考慮出售作為養老生活金，或留給孩子。 

戲法人人會變，各有巧妙不同，只要用心找好房，做好財務規畫，加上嚴格風險控管，就能存下能生「金雞蛋」的好房。

人生4大階段 存房最佳規畫

階段1：成家期 
家庭成員：單身或年輕夫妻（約30歲左右） 

建議財務規畫： 

1. 買房總價不宜超過家庭年所得10倍，貸款額度最好在7成以下。 

2. 貸款月付金絕不高於家庭月所得１/２，最好壓在１/３～１/５。 

3. 貸款年限以20年為佳，惟還款能力有限時，可考慮先延長為30年，或以還息不還本的寬限期應急。 

階段2：滿巢期 
家庭成員：年輕夫妻＋小孩（約35～55歲） 

建議財務規畫： 

1. 由於為人生開銷最大時期，房貸月付金得控制在家庭月所得１/３以內。 

2. 應常態性預留３～６個月的房貸月付金，預防不時之需。 

3. 貸款年限得控制在20年以內。 

階段3：空巢期 

家庭成員：中年夫妻，子女陸續離家的準退休族約51～60歲） 

建議財務規畫： 

1. 準備退休，買房貸款年限一定要壓在10年內。 

2. 買房自備款至少５成，貸款月付金得在家庭月收入１/５以內。 

階段4：終老期 
家庭成員：中老年夫妻 （約61歲以後） 

建議財務規畫： 

1. 自住的房子已全無貸款。 

2. 若欲買退休房或投資房最好不要貸款。 

3. 房地產的總現值＞理想退休金額1.2倍，或房子租金收益＞退休每月生活費。 

本文轉自《今周刊》

【101創業大小事/整理報導】

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