房地合一免驚 簡單2點可避禍

（圖／取自網路）

不是所有出售房產的人，都要適用房地合一課稅新制。新法明訂，合一課稅新制明（2016）年1月1日開始實施，買進與賣出時點雙雙落在明年以後的房產，才是房地合一新制的目標對象。

房地合一稅預計明年實施，雖然普遍來說出售不動產的稅費增加，但對於換屋族來說，重購退稅的標準，卻優於目前舊制土增稅的重購退稅，代書指出，房地合一稅不僅「小換大」可全額退稅，還增加「大換小」比例退稅，若由此點來看，對換屋族即是利多。

明年起雖然將要施行房屋、土地利得合併課徵所得稅的「房地合一」制，但是，目前房屋與土地分開課稅的舊制，仍會在新制施行後與之併存，形成雙軌課稅的狀態。舊制的土增稅重購退稅，不管2年內先買後賣或先賣後買，重購房地產的價額高於出售房地產價總額，扣除已繳納土地增值稅的餘額，剩餘的即可退土增稅；而房地合一稅也延續土增稅「重購退稅」的精神，只是未來計算方式，直接按照總價來計算。

房地合一稅除了小換大，可全額退稅之外，例外增加了「大換小」可按比例退稅，換句話說，只要民眾換屋就可能節稅。他舉例，若以1000萬元購入不動產，3年後出售總價為1500萬元，並扣除成本費用及土地漲價總數額，總獲利為400萬元，以20％稅率課徵，等於要繳納80萬元房地合一稅。

依立院三讀後所得稅法部分條文修正案，房地合一制課徵範圍包括：單獨出售房屋（含以設定地上權方式的房屋使用權）、同時出售房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執造的土地在內。

不過，若2年內買了2000萬元新屋，因總價高於舊宅1500萬元售價，那麼80萬元可全額退還換屋民眾。不過，陳俊宏提醒，房地合一稅自用住宅標準趨嚴，重購退稅除了跟土增稅一樣，申請重購退稅的5年內不得移轉、遷戶籍、出租使用，另外還必須有「居住事實」，此點民眾得特別留意。

換言之，必須強制按新制合一課徵利得稅者有：

1. 取得房產日期在明年1月1日之後，且出售時點也是明年以後的房產。

2. 取得房產日期落在去（2014）年1月2日（含2日）以後的舊房產，明年1月1日房地合一施行後出售，換算持有期間不滿二年時，即使房產是在新制前取得，仍要按合一制課徵利得稅。

由此可知，不是在以上兩個時點取得的房產，明年房地合一課稅制實施時，所有權人出售房產的利得，都不會受到合一課稅的影響，仍可按照舊制分開課稅。也就是房屋交易利得課徵所得稅，土地的利得則是按公告現值課徵土地增值稅。

【101創業大小事／整理報導】

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