捷運店面全流標？北市金色店面不再?

(此示意圖片選自網路)

大台北地區的房價近十年來漲幅破紀錄，尤其是在捷運周邊的房產，身價更是水漲船高。但是最近傳出消息，萬隆捷運站附近大型社區的26戶店面全數流標，讓大家跌破眼鏡。店面選購也有技巧，跟一般住宅不同，不能盲目跟著捷運買，到底店面賺錢與否的關鍵指標在哪裡？

長期以來國內游資充斥，尤其自從2006年台北市三大投資客「三黃一劉」的劉媽媽以一億八千萬元高價購買忠孝復興商圈39坪店面，再以每月86萬元出租與雄獅旅行社之後，不少有錢人就不惜重金挹注於具有發展潛力的所謂黃金店面。2012年忠孝東路四段凌雲大廈一樓皮爾卡登(Pierre Cardin)店面每坪交易價格1,057萬元，以及2012年5月同路段商用不動產-太平洋敦南商業大樓以19.39億元高價售予富邦人壽，換算每坪地價高達1,453萬元。自此之後忠孝東路四段再也找不到每坪一千萬元以下的店面，而一般人所最感疑惑的是，為何會有那麼多人願意以這麼高的價格競相搶進？

如按照一般經驗法則，投資之前非得從資金成本與投資報酬率仔細盤算一番不可，惟對於一些手握大筆閒置資金，在沒有資金成本只有機會成本考量之前提下，大都會率先將資金挹注於開門見財、深具增值潛力的商圈店面，俾便坐擁收益兼增值之雙重效益；至於一般財力不夠雄厚的投資者，只能選擇次級商圈或社區型店面，而偏偏這類產品又不一定具有收益兼增值之雙重效益，從而亦常導致一些店面投資落得血本無歸。

就以這次26戶店面坐落於高達千戶社區，萬隆捷運站近在咫尺，看似商機無限的三棟軍宅之店面而言，除羅斯福路上已有熱鬧商圈，導致聚客能力較差之外，還須考慮大型社區公設比可能高達四成，室內實際使用面積往往不到銷售面積之一半，每坪單價看似不貴，實即坪效不高。

此外，不少社區型店面位處巷道，實際上並不具備店面價值，更有一些不是面寬太窄，就是總銷售面積還包括地下室或二樓面積在內。因此，選購這類店面時更應就室內實際使用空間仔細核對清楚，許多大量購買預售屋之投資客，滿腦子只想轉手獲利，卻忽略產品實質內涵與坐落位置，極易導致收益欠佳甚或二手市場乏人問津之窘況。

其次，一般人往往以為只要坐落於捷運站附近，就會具有較高的增值效益，其實只要查閱一下台北捷運各站之旅運人次，即可一探究竟。今年八月忠孝復興站每天進出約4.7～4.8萬之旅運人次，忠孝敦化站4～4.4萬旅運人次，再與萬隆站約8000人次相互對照，即可充分了解臨捷運站未必具有金店面商機之緣由，因此，投資之前務必多看多比較，俾免心目中的金店面，最後卻落得血本無歸。

即使緊鄰捷運車站，倘若腹地不大，居住人口不夠密集，充其量也只能算是小本經營的普通店面而已，若貿然投資，恐怕會像肉包子打狗，有去無回。

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