購屋族看過來 教你應付房市三高時代

   
2013-12-16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

央行總裁彭淮南前日提醒大家「要留意利率上升風險」,房市盛傳利率將會升息,高房價、高自備、高利率的「三高時代」即將來臨,使購屋族人心惶惶。提醒計畫購屋的民眾,無論是要自住還是投資理財,最基本的就是要開源節流,衡量自己的經濟能力,以市場需求判斷購屋類型,也要調整自己的觀念和心態,以大環境的變化作為考慮的依據。

 

 

高房價時代來臨

近年來,房價不斷飆漲,買房成為一項愈來愈難達成的目標。現在不僅大台北房價已在高點,桃竹、中、南等縣市也都強勁落後補漲,在比較基期較低的情況下,漲幅甚至高過大台北。 台灣正處於高房價的時代,下半年度因為諸多外在因素,包括QE退場疑慮、奢侈稅延修爭議、政治紛擾,讓房屋銷售量面臨考驗,想要購屋的民眾要特別謹慎小心。 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高自備款必然趨勢

央行為了打房,公佈多項管制房貸措施,銀行房貸成數因而限縮不少,拉高自備款變成了現行推案的必然趨勢。 現在民眾普遍拉高自備款成數,一方面是銀行近來持續下調房貸成數;另一方面,民眾則是擔心景氣惡化,若貸款成數過高,一旦收入不穩,怕可能付不起,因此大幅拉高自備款。 在目前的環境下,有意購屋的民眾,最好準備至少三成的自備款,千萬不要再寄望銀行會給予七成以上的貸款,而且自備款愈高,也較有機會與銀行議價要求利率減碼。 

 



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

利率上升風險增加

央行總裁彭淮南日前表示,「不能預期長期利率一直維持低檔,要留意利率上升風險」,釋出未來升息警訊。不過美國QE暫不退場,近期升息的機率不高,但是等到經濟逐漸轉好,利息政策必定也會隨之調整,民眾要有面對高利率來臨的心理準備。 貸款額度與利息高低,直接影響民眾購屋能力,這幾年低利率、高貸款成數的時代已經漸漸過去了,目前購屋民眾的貸款空間越來越小,利率一旦升息,只要在百分之三以下,都還在容忍的範圍,如果升到百分之三以上才會有明顯的衝擊,若升到百分之五,房價自然會降下來,但利率是全球性的問題,台灣很難說升就升,即使要升息也是逐步緩升,目前還不必過於擔心。 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

坦然面對三高時代

房地產市場高房價、高自備款的現象,不論對首購還是換屋族都是很大的負擔,建議民眾謹守購屋財務規畫「333資產配置法」,將每月薪水分成三等份,分別用來支付生活開銷、繳納房貸及理財,尤其是房貸月繳金額絕對不要超過薪水的三分之一,就能因應三高時代的來臨。 只要能儘早開始良好的資金規劃,購屋後不但不會影響原來的生活水準,更可以享受不動產增值的利益,累積自己的財富。 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

設定目標努力存錢

買房最重要的就是要設定好目標,然後努力賺錢存錢,不必怕買房,只要本金夠就要立刻下手購買,因為很多人不是買不起,而是不敢揹負房貸。買房子最重要的是,認清自己的條件,不要太過勉強。 資金計劃是購屋前重要的準備工作,只要詳加計算後,每個月的薪水可以償還貸款的本金和利息,並有足夠的錢支應生活開銷,就可以下手購屋。通常購屋自備款約佔不動產總價款百分之三十左右,擬定好自己的購屋資金計劃後,就設法籌措自備款,累積資金。 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

房貸方案精打細算

買房的人都會向銀行貸款,必須月繳房貸長達二、三十年,所以要花時間研究房貸利率和銀行方案,選擇對自己最有利的房貸方案。 不論購買預售屋或中古屋,房貸方案都相當多元且複雜,可以透過房仲或市建商配合的銀行獲取專業協助。要找到最適合自己的還款方式,應多方比較、精打細算才有機會省下更多利息。 大多數的銀行除了載明貸款成數、房貸利率之外,也會提供寬限期一到三年的優惠,在寬限期間,買方僅需負擔利息的部分,不需要償還本金,這對於購屋者來說,等於有了緩衝期準備還款資金,因此在選擇銀行時也可以對寬限期的年限稍作留意。 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

利用政府優惠貸款

民眾為了買房而投入所有積蓄後,將來若急需資金,必須另尋其他高利息的借貸管道,很不划算。很多銀行推出「理財型房貸」,依照房屋價值核撥額度,且採取動用資金才須繳息的方式,民眾僅須支付使用額度的利息,透過房屋抵押設定擔保,民眾可有一筆靈活週轉的貸款額度,採隨借隨還,靈活運用資金。 另外還能考慮政府優惠貸款及低利房貸,即早進場以避免利率逐步調升,增加還款負擔。另外也可以運用預售屋付款方式成家,很多人要存到房屋總價百分之三十自備款並不容易,運用預售制度二至三年施工期慢慢繳交自備款,相對可減輕購屋的壓力。  

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

先求有、再求好

目前房市因價格持續盤整在高檔,購屋者在心態上應「先求有、再求好」,選擇低總價、低自備款門檻的房子。買房不要妄想一次到位,最好能先買小的、再換大的。 現在小宅當道,主要原因是少子化、小家庭化趨勢所致,而且房屋面積小,總價較低,購屋負擔較輕,讓市場掀起一波小宅熱潮。 不少年輕人要在都會區購屋,都會先買小宅,再隨著家庭人口成長以及薪水因工作年資而增加,逐漸換成大坪數的房子。 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

購屋跟著交通走

首購族挑屋一定要跟著交通走,過去買屋會先挑選有公車站牌的地方,隨時代變遷,現在則是跟著捷運走,除了交通便利,方便上下班,還能省下買車的一筆錢。 大台北地區房價高漲,二、三線郊區通勤生活區的房價比大台北要便宜一半,購屋預算比較不足的人,可考慮公車接駁可至捷運站的區域,相對便宜,如汐止、五股區。也可以往基隆、桃園、淡水等地購屋,當地的房價加上通勤費用,比在台北市購屋要划算,等於是以較多的通勤時間換取較便宜的房價。 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

有錢盡量多還本金

雖然央行釋出利率將會升息的訊息,但這一兩年不會有大幅度升息動作,對長期貸款的民眾來說,仍須要有因應策略,要趁這一、二年低利時候,盡量多還本金,避免未來因為升息造成付款壓力。 只要有個十萬、二十萬,最好都先拿去還本金,只有本金減少,利息才會降低,因為利息高低不只繫於利率,與本金多寡的關係度更高。一有錢就存起來準備還本金,是擺脫房奴最好的做法。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高房價、高自備、高利率的三高時代即將來臨,購屋族只有一筆資金,當然要好好善用,最好「先求保值,再求升值」,以需求導向來買屋。不要問買那個地區的房子會增值,該問的是,自己做好購屋準備了嗎? 

 

 

本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》384期專題報導。 

 

 

 

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