公設比驚驚漲 居住面積直直降

(圖/取自網路)

近十年大臺北新建案公設比不斷上升，一戶權狀三十坪的房子，主建物加附屬建物的面積往往不到二十坪。「公設比過高」已成為新屋最讓人詬病的問題。臺灣的公設比過高是很不合理的現象，到底「公設比過高」原因為何？「公設」又該占多少比例較合理？

公設比從二十五％一路增高，目前臺北市推案平均公設比達三十四．五％，新北市推案平均公設比亦達三十一．六％；在雙北，買到公設比近五十％的房子也無非不可能。在這樣的數據下，不僅民眾購屋時易買到虛坪，更造成雙北都市更新推動不易。

「公設面積」定義為登記住戶共同使用部分面積。依照土地登記規則，「公設」包含「大公」及「小公」，前者屬於地下室、防空避難室、機電設備等空間；後者則指樓梯間、電梯、梯廳等屬於部分區分所有權人共有的範圍。而買賣房屋中，最常聽見的「公設比」，就是公共設施的實際坪數與房屋所有權狀坪數之比值。

公設比居高不下 購屋都更難推案

事實上，早在二○○九年，監察院就以「房地產公設比過高」問題對內政部提案糾正，消費者保護委員會也在之後做出決議，認為「主建物、附屬建物及共有部分應分開標示價格」，避免消費者買到的房地產「公設比過高」，導致居住坪數不足。

在過去，都市更新向來被視為舊屋換新屋的福利政策，但近年來民眾似乎不再樂見其成，其原因就在「新屋公設比」上。新屋建置公設比逐漸提高，在土地權狀總坪數不變下，實際居住空間卻大幅減少。就十坪空間為例，若以臺北市三十四．五％公設比計算，變少掉一間單人衛浴空間，著實不划算。

買老宅避公設　實屬迷思

那麼，買老宅就可以避免掉公設嗎？ 根據臺灣土地登記制度，建物產權登記屬於「任意登記」範疇，依照屋齡之不同，住宅與公設面積並不是全採合計或分計，因此「低公設或零公設」，其實是登記方式不同，而成為低公設或零公設的情形。

民國七十六年以前，大多數公設合併於主建物中，建物平面圖並無標示公設部分，而這也是老舊房舍被誤認為零公設的主要原因。經多次法令修改，才讓民國八十三年十月後登記的房子，舉凡「共用」面積，就必須另外採用「公設登記」，不可與主建物混同登記。

三主因　公設比驚驚漲

即使登記方式不同，公設比日漸上升仍是不爭的事實，造成此現象的主因有三。其一：每發生一次災難事故，在輿論壓力下，建築法規就會要求增加救災據點，設置避難緩衝空間，而新房子法定保留空地比例往往較高，因此建物就須越蓋越高，公設比自然就會變得越變越高。

其二：隨著經濟的發展與人民所得的提高，新構建案設計日趨奢華，要獲得購屋者青睞與張顯房子的身價，一個氣派豪華的接待大廳不可少，甚至中庭花園、游泳池、視聽室、健身房也幾乎已成為一般住宅的「基本配備」，公共設施面積占建築面積的比例愈來愈大。

最後，建商為了降低每坪單價或增加更多的投資利潤，會將停車場、車道都劃入銷售面積，估算後，因以高坪數出售，雖然每坪單價變便宜，但實際可用坪數並不足建案廣告所寫，消費者也因預售屋無實體可參觀，建物所有權也尚未辦理第一次登記，故無建物測量成果圖可供參酌，經常忽略公設比問題，易引發購屋糾紛。

善用不動產交網　打擊建商虛坪

在臺灣，房地產一般公共設施合理負擔比，參考永慶房仲集團資料按樓層別探討，五樓以下公設比五％以下、五至七樓五％至十二％、八至十二樓十二％至二十％、十二樓以上二十％至二十八％，至於有開放空間連棟式集合住宅，則約三十％較為合理。

內政部為減少預售屋的購屋糾紛，乃於民國九十九年及一○○年兩度修改「預售屋買賣契約」，而其所定之定型化契約內容，已要支建商將主建物、附屬建物，以及公設等分開計價。

一般民眾只需至內政部不動產交網（ehouse）下載新版預售屋買賣定型化契約，再對照建商所提供之合約內容，便可檢視房屋主建物及附屬建物的公設面積所包含的範圍，避免購入偏高的虛坪房屋。

改善不當公設比　建築法需修訂

整體來看，公設比高，並不能與民眾的生活品質下降「畫等號」，也不能表示房價高低，但它代表的是民眾所得，無法有效提高，一般民眾購買房屋的平均權狀面積還微幅下滑的情況下，民眾自有房屋的室內實際坪數縮小。

然而該如何改善公設比不當的問題，首先建議從「建築法」下手，政府當初修改建築法規、建築消防法規是出於保護民眾居家安全的好意，增生許多公共設施，讓大臺北新建案公設比近年來屢創新高，但有些規定和設施確實不易發揮功能或不實用，甚至相互衝突，有必要全面檢討，才不會讓政府美意成為擾民根源。

另外，購屋人在購屋預算有限的前提下，應該謹慎評估屋內真正使用的面積是否足夠，額外的公設是否有使用到，以免徒增購屋成本。此外，若公設維護費高，社區無共識也易閒置。

【101創業大小事/整理報導】

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