公設比驚驚漲 居住面積直直降

   
2015-01-06

 

近十年大臺北新建案公設比不斷上升,一戶權狀三十坪的房子,主建物加附屬建物的面積往往不到二十坪。「公設比過高」已成為新屋最讓人詬病的問題。臺灣的公設比過高是很不合理的現象,到底「公設比過高」原因為何?「公設」又該占多少比例較合理?

 

 

公設比從二十五%一路增高,目前臺北市推案平均公設比達三十四.五%,新北市推案平均公設比亦達三十一.六%;在雙北,買到公設比近五十%的房子也無非不可能。在這樣的數據下,不僅民眾購屋時易買到虛坪,更造成雙北都市更新推動不易。

 

 

「公設面積」定義為登記住戶共同使用部分面積。依照土地登記規則,「公設」包含「大公」及「小公」,前者屬於地下室、防空避難室、機電設備等空間;後者則指樓梯間、電梯、梯廳等屬於部分區分所有權人共有的範圍。而買賣房屋中,最常聽見的「公設比」,就是公共設施的實際坪數與房屋所有權狀坪數之比值。

 

 

公設比居高不下 購屋都更難推案

 

事實上,早在二○○九年,監察院就以「房地產公設比過高」問題對內政部提案糾正,消費者保護委員會也在之後做出決議,認為「主建物、附屬建物及共有部分應分開標示價格」,避免消費者買到的房地產「公設比過高」,導致居住坪數不足。

 

在過去,都市更新向來被視為舊屋換新屋的福利政策,但近年來民眾似乎不再樂見其成,其原因就在「新屋公設比」上。新屋建置公設比逐漸提高,在土地權狀總坪數不變下,實際居住空間卻大幅減少。就十坪空間為例,若以臺北市三十四.五%公設比計算,變少掉一間單人衛浴空間,著實不划算。

 

 

 

買老宅避公設 實屬迷思

 

那麼,買老宅就可以避免掉公設嗎? 根據臺灣土地登記制度,建物產權登記屬於「任意登記」範疇,依照屋齡之不同,住宅與公設面積並不是全採合計或分計,因此「低公設或零公設」,其實是登記方式不同,而成為低公設或零公設的情形。

 

 

民國七十六年以前,大多數公設合併於主建物中,建物平面圖並無標示公設部分,而這也是老舊房舍被誤認為零公設的主要原因。經多次法令修改,才讓民國八十三年十月後登記的房子,舉凡「共用」面積,就必須另外採用「公設登記」,不可與主建物混同登記。

 

 

 

三主因 公設比驚驚漲

 

即使登記方式不同,公設比日漸上升仍是不爭的事實,造成此現象的主因有三。其一:每發生一次災難事故,在輿論壓力下,建築法規就會要求增加救災據點,設置避難緩衝空間,而新房子法定保留空地比例往往較高,因此建物就須越蓋越高,公設比自然就會變得越變越高。

 

 

其二:隨著經濟的發展與人民所得的提高,新構建案設計日趨奢華,要獲得購屋者青睞與張顯房子的身價,一個氣派豪華的接待大廳不可少,甚至中庭花園、游泳池、視聽室、健身房也幾乎已成為一般住宅的「基本配備」,公共設施面積占建築面積的比例愈來愈大。

 

 

最後,建商為了降低每坪單價或增加更多的投資利潤,會將停車場、車道都劃入銷售面積,估算後,因以高坪數出售,雖然每坪單價變便宜,但實際可用坪數並不足建案廣告所寫,消費者也因預售屋無實體可參觀,建物所有權也尚未辦理第一次登記,故無建物測量成果圖可供參酌,經常忽略公設比問題,易引發購屋糾紛。

 

 

 

善用不動產交網 打擊建商虛坪

 

在臺灣,房地產一般公共設施合理負擔比,參考永慶房仲集團資料按樓層別探討,五樓以下公設比五%以下、五至七樓五%至十二%、八至十二樓十二%至二十%、十二樓以上二十%至二十八%,至於有開放空間連棟式集合住宅,則約三十%較為合理。

 

 

內政部為減少預售屋的購屋糾紛,乃於民國九十九年及一○○年兩度修改「預售屋買賣契約」,而其所定之定型化契約內容,已要支建商將主建物、附屬建物,以及公設等分開計價。

 

 

一般民眾只需至內政部不動產交網(ehouse)下載新版預售屋買賣定型化契約,再對照建商所提供之合約內容,便可檢視房屋主建物及附屬建物的公設面積所包含的範圍,避免購入偏高的虛坪房屋。

 

 

 

改善不當公設比 建築法需修訂

 

整體來看,公設比高,並不能與民眾的生活品質下降「畫等號」,也不能表示房價高低,但它代表的是民眾所得,無法有效提高,一般民眾購買房屋的平均權狀面積還微幅下滑的情況下,民眾自有房屋的室內實際坪數縮小。

 

 

然而該如何改善公設比不當的問題,首先建議從「建築法」下手,政府當初修改建築法規、建築消防法規是出於保護民眾居家安全的好意,增生許多公共設施,讓大臺北新建案公設比近年來屢創新高,但有些規定和設施確實不易發揮功能或不實用,甚至相互衝突,有必要全面檢討,才不會讓政府美意成為擾民根源。

 

 

另外,購屋人在購屋預算有限的前提下,應該謹慎評估屋內真正使用的面積是否足夠,額外的公設是否有使用到,以免徒增購屋成本。此外,若公設維護費高,社區無共識也易閒置。

 

【101創業大小事/整理報導】

 

 

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